На основании Закона РСФСР от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Вступление в права собственности на жилище дает нам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

До 1991 года законодательство не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений. Поэтому были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. Раз права собственности не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти.
В результате возможности приватизировать, жилые помещения стали объектом купли-продажи. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение.

А так же граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могут самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.

Однако не все жилые помещения в Российской Федерации подлежат приватизации. Так, согласно ст.4 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Кроме того, не допускается приватизация жилых помещений, располагающихся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, жилых помещений в домах, находящихся в сельской местности, клинических баз учреждений медицинского образования, учебно-опытных, учебно-производственных хозяйств и других научных, проектных, производственных предприятий, учреждений и организаций, ведущих научные исследования и обеспечивающих функционирование и развитие образования.
Ранее в этот список входили также жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Однако в данный момент запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах снят.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
 

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Таким образом, законодатель защитил права граждан, проживающих в условиях коммунального заселения, поскольку при приватизации одной или нескольких комнат в коммунальной квартире за гражданами закрепляется и доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире – места общего пользования (кухня, коридор, прихожая, санузел).

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1. заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;
2. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
3. справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
4. в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями – документ органа опеки и попечительства.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом местного самоуправления.    Договор заключается в простой письменной форме. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье.